Бизнес Территория
Журнал о стратегии развития территории и бизнеса

Тверь не сразу строилась

0

Каким должен быть город к 2035 году, обсудили игроки рынка недвижимости

Сергей Рычагов, Андрей Гаврилин
Сергей Рычагов и Андрей Гаврилин
Панельные муравейники и бетонные гетто, к сожалению, по-прежнему доминируют на массовом строительном рынке. Однако эта дорога ведет в никуда, редакция Б&Т предложила взглянуть на проблему с точки зрения будущего Твери. В деловом завтраке, организованном нашим журналом, приняли участие тверские застройщики, архитекторы, представители власти, эксперты агентства недвижимости. Начали с обсуждения Стратегии развития Твери до 2035 года, которую разработала экспертная группа при администрации города. В 2035 году будет отмечаться 900-летие города. Что нас ждет?

40% города перестроят

Сейчас в Твери живет около 420 тысяч человек. Каждый год эта цифра растет – во многом за счет внутренней миграции жителей из районов Тверской области. Этот ресурс, конечно, небесконечный, но, по мнению заместителя главы администрации города Твери Андрея Гаврилина, пока еще довольно большой. Кроме того, стратегией развития города до 2035 года предусмотрено привлечение граждан из других регионов, в частности из Москвы и Московской области. Ожидается, что население города будет составлять не менее 500 тысяч человек. Это требует модернизации социальной инфраструктуры, которая сейчас в большой степени изношена.

– По нашим расчетам, впереди перестройка около 40% территории города, – сказал Андрей Гаврилин. – На месте частного сектора, старых хрущевок и отживших свой век домов должны возводиться современные кварталы вместе с объектами социальной инфраструктуры. Это должна быть именно квартальная застройка. В ближайшей перспективе активное строительство будет вестись в Пролетарском районе (на территории, прилегающей к парку Текстильщиков), а также в районе набережной реки Лазури и улицы Орджоникидзе. Работа предстоит большая. Так, в одном микрорайоне Первомайском планируется построить 400 000 квадратных метров жилой площади вдобавок к имеющимся 100 000 квадратных метров.

Дмитрий Головин, руководитель компании «Мегаком», обратил внимание на необходимость создания транспортных коридоров, чтобы районы с активной застройкой не оказались в итоге оторванными от центра. Так, например, пробки в часы пик – большая проблема Южного, который в последние годы активно застраивался.
– Транспортные решения будут, и одно из них – это строительство Западного моста, – заверил Гаврилин.

Нужен контакт: власть – бизнес – общество

Собственникам домов, подлежащих сносу, будут предложены иные варианты размещения. Для этого администрации предстоит наладить тесный контакт с жителями и осуществить эту тверскую реновацию мягко (к сожалению, в Твери есть печальный опыт переселения из ветхих домов в Первомайском на другой конец города, в поселок Элеватор, не устроивший многих жителей).

В то же время активная работа будет вестись с инвесторами-застройщиками.
– В регионах с благоприятным инвестиционным климатом реализация масштабных проектов проходит с частно-государственным партнерством, – сказал Дмитрий Хилькевич, управляющий партнер консалтинговой компании «Декарт». – Бизнес и власть заключают соглашение, благодаря которому успешно решаются и социальные, и коммерческие задачи. Главное – выработать понятные правила игры, потому что инвесторам нужны гарантии.

Некоторые участники круглого стола выразили скептическое отношение к частно-государственному партнерству. Дмитрий Головин сослался не неудачный пример «Водоканала».

– Если происходит ДТП, это не означает, что нужно отказываться от автомобилей, – парировал Дмитрий Хилькевич.

Кстати, триллион рублей, который нужен на реализацию Стратегии-2035, будет, по словам Андрея Гаврилина, привлекаться как раз по схеме частно-государственного партнерства.

Парамонов, Головин, Жоголев
Павел Парамонов, Дмитрий Головин, Алексей Жоголев

Меньше этажей – больше солнца

Будущее потребует от Твери не только большего количества жилых квадратных метров, но и лучшего качества жилья.

– Жилье должно быть комфортным, – заявил Андрей Гаврилин. – Небоскребы в подмосковных районах Митино, Куркино – это плохой пример. Наша цель – малоэтажность, уютные дворы, современные парковочные пространства.

Подробнее о том, чем Тверь нынешняя отличается от того, какой она должна быть, рассказал архитектор Алексей Жоголев, входящий в рабочую группу по разработке стратегии:

– Картина сейчас очень печальная: строят квадратные метры, а не жилье и не городскую ткань. Бизнес не учитывает интересы города, в этом смысле мы недалеко ушли от 1990-х. Муравейники создают дискомфорт, который не соотносится с нашими желаниями развернуть миграционные потоки. «Заборы» шириной 15 подъездов закрывают солнце, которого у нас и так мало, поэтому малоэтажное строительство – это выход. Никаких автомобилей во дворах, на детских площадках, а цивилизованная надземная, подземная и поверхностная парковка. Туризма в Твери быть не может, пока местные жители не будут чувствовать себя обласканными городской средой.

На вопрос модераторов, насколько соответствует этим принципам ЖК «Новая Тверь», который строится на 12 гектарах в Заволжье, ответил руководитель компании «ТАЛАН-ТВЕРЬ» Сергей Рычагов:

– Проект в районе улицы Красина и улицы Цветочной предполагает строительство нескольких жилых кварталов с переменной этажностью. Внутри каждого квартала расположена приватная территория: благоустроенные закрытые дворы без машин, детские площадки для разных возрастов, зоны для спорта и отдыха.

В микрорайоне Первомайском, который в ближайшее время также будет активно застраиваться, сейчас возводят жилой дом «Агат». Это первый проект компании Stroitel Development Group.
– Мы строим уникальный десятиэтажный дом с индивидуальным отоплением, площадь квартир от 40 до 90 квадратных метров, всего 59 квартир, – заявил Сергей Старков, руководитель компании.

С. Старков, А. Лукина
Сергей Старков, Анастасия Лукина

Нужны другие нормы и правила

«Кто в лес, кто по дрова» – пока застройка в Твери характеризуется именно этой поговоркой. Алексей Жоголев говорил о необходимости создания общих правил игры, соблюдение которых позволит выдержать город в едином стиле.

– Пока у нас много противоречий. Например, ПЗЗ – условно-разрешенный вид строительства для различных территорий, и где-то имеют право возводить только торговые центры, где-то жилые дома. Однако для Твери оптимальна смешанная застройка: первые этажи отдаются под торговые центры, последующие – под жилые помещения, – сказал Алексей Жоголев. – Еще один момент – это плотность застройки. Если мы хотим видеть Тверь европейским городом, то нужно увеличивать плотность. Сейчас у нас много неблагоустроенных пустырей, на которых грязь и пыль. Застройка должна производиться и в центре, и на окраинах города с одинаковым качеством. При этом не нужно допускать расползания города в длину – это создает проблему транспортной недоступности.

Павел Парамонов, руководитель компании «Премьер Development», согласился с тем, что застройщикам нужны четкие рамки:

– Внешний облик создает атмосферу города, а у застройщиков разные концепции бизнеса, разные материалы, разные цветовые решения и представления о стиле. В итоге получаются хаос, «разносортица». Сейчас будут проводиться реновация, ревитализация. И если без выработки определенных правил пустить туда застройщиков, каждый начнет городить свой огород, считая, что он, в отличие от соседа, на правильном пути. Сейчас никакой власти в этой сфере нет, и за последние годы застройщики столько нагородили, что, я боюсь, потом придется долго и упорно сносить.

Дмитрий Головин отметил, что за последние 20 лет все же есть отдельные интересные проекты:

– Однако они растворяются среди застройки, которая не отвечает современным требованиям. Мы действительно во многом в 1990-х годах. Однако я хотел бы еще раз обратить внимание на другую проблему – отсутствие схемы движения транспортных потоков, которая обеспечивала бы нормальное сообщение между районами города и центром. Если эту задачу не решить, Тверь просто задохнется.

Рост цен может составить 20%

Портрет покупателя в Твери представила эксперт-аналитик агентства недвижимости «Парамоновъ» Катерина Близнюк:

– Сейчас есть противоречия как на рынке, так и в голове покупателя. Клиенты приходят с запросами вроде: «Хочу дешевле и лучше», но так не бывает. На рынке избыток предложения дешевого и не очень качественного жилья и в то же время недостаток хорошего жилья средней ценовой категории. Практика показывает, что трехкомнатные квартиры раскупаются лучше, чем студии. Современный покупатель в Твери стремится улучшить свои жилищные условия. В этом смысле я хотела бы возразить представителю администрации Андрею Гаврилину – в последние годы поток жителей из районов, которые скупают квартиры в Твери, снижается. Этой категории клиентов гораздо удобнее приобрести за конкурентную цену квартиру в Подмосковье, например в Подольске, а не в Твери, потому что там проще найти работу.

– На рынке нет предложений для среднего покупателя: либо экономкласс, либо комфорт-класс, – сделал заключение на основании своей практики Дмитрий Макеев, директор компании по элитной отделке домов BaseDecore. – Среднего сегмента нет вообще.

По мнению Катерины Близнюк, в Твери явно завышены цены на недвижимость, ипотека дорожает.

Михаил Козлов, руководитель центра ипотечного кредитования АО «Банк ДОМ. РФ», не стал делать оптимистичные прогнозы:

– В начале года все ключевые игроки повысили ставки по ипотеке. Опыт предыдущих лет показал, что психологический барьер находится в районе 12,5–13%. Однако с лета 2019 года планируются изменения в федеральном законодательстве в отношении долевого строительства. Это скажется и на объеме ипотечных кредитов, и на объеме продаж. Рынок просядет, повысится и цена на недвижимость – рост будет варьироваться от 7 до 20%. Это связано и с изменением финансирования, и с ростом НДС.

По словам Михаила Козлова, на базе банка «ДОМ.РФ» создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Это обеспечит бесперебойное финансирование отрасли и рост объемов банковского кредитования с 700 млрд рублей до 3,5–4 трлн рублей в течение ближайших трех лет.


На рынке недвижимости, к сожалению, есть некоторый замкнутый круг: клиент покупает не то, что хочет, а то, что предлагают; застройщик строит не то, что хочет, а то, на что есть спрос.
Тем не менее в Твери есть реальные проекты, которые позволяют выйти из этого замкнутого круга и соблюсти интересы города, бизнеса и горожан. Б&T представляет эти проекты.

Вам также могут понравиться

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.