Бизнес Территория
Журнал о стратегии развития территории и бизнеса

Ипотека по-государственному

Финансовый кризис на Западе начался с ипотечного кризиса в США. Ипотечные кредиты подешевели настолько, что недвижимость стала резко падать в цене. Это повлекло за собой падение курса доллара и прочие апокалиптические предзнаменования. Но у нас ипотечные кредиты по-прежнему довольно дороги и доступны не всем. Облегчить людям приобретение собственного жилья призваны разного рода региональные и федеральные целевые программы.

Термин «ипотека» вошел в нашу жизнь сравнительно недавно, но для большинства российских семей эта форма кредитования стала главной, а порой и единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Тем не менее даже сегодня далеко не все нуждающиеся в жилье стремятся поскорее взять ипотечный кредит и стать собственником новой квартиры или дома. Чаще всего это происходит от недостатка информации и, как следствие, недооценки собственных финансовых возможностей. Этот недостаток мы и постараемся сегодня восполнить, обратившись за помощью к директору Тверского областного фонда ипотечного кредитования Михаилу Захарову. И вот что он рассказал нашему корреспонденту Светлане Авдеевой.

— На протяжении последних лет в жилищной политике нашего государства произошел поворот от бесплатного предоставления жилья к рыночным механизмам его приобретения. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, выступающее не только как способ финансирования строительства, но и как средство разрешения противоречий между стоимостью жилья и текущими доходами граждан, желающих его приобрести. Имея постоянную работу и стабильную заработную плату, гражданин получает возможность приобрести в собственность квартиру либо дом с земельным участком за счет кредитных средств. В свою очередь, приобретенное жилье служит обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, то есть в случае неисполнения заемщиком указанных в кредитном договоре обязательств, удовлетворение денежных требований кредитора происходит за счет стоимости заложенного имущества.
Прежде чем рассказать о том, как действует в нашем регионе механизм ипотечного кредитования, хочу привести несколько цифр, характеризующих положение дел в сфере жилищного строительства. По данным Федеральной службы государственной статистики по Тверской области, в 2006 году у нас на жилищное строительство было направлено 3,8 млрд. рублей инвестиций, что составило 94% к объему 2005 года. Удельный вес инвестиций в жилье в общем объеме инвестиций составил 17% (в 2005 г.-15%, в 2004 г. — 12%). Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению жилищно-строительного комплекса региона, но и влечет за собой развитие смежных со строительством отраслей — стройиндустрии, металлургии, лесопереработки, транспорта и т.д.
Несмотря на то что строительная отрасль успешно развивается, а количество выданных ипотечных кредитов увеличивается, все же доступность жилья остается серьезной проблемой для большого количества граждан страны. Хотя тенденция к росту налицо. По данным Центрального банка РФ, в 2007 году объем выданных жителям Тверской области ипотечных кредитов составил 4 124,3 млн. рублей, в том числе объем выданных в регионе ипотечных кредитов — 3 105,7 млн. рублей, что в 2,3 раза больше, чем в 2006 году (1 379,9 млн. рублей).
Одним из направлений поддержки объемов ипотечного кредитования в области можно назвать рефинансирование ипотечных кредитов. Механизм рефинансирования прост. При выдаче ипотечного кредита по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию залог приобретаемого жилого помещения оформляется ценной бумагой — закладной, в которой указаны все необходимые данные по заемщику и предмету ипотеки. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования, являясь региональным оператором агентства, выкупает закладные и предлагает пулы закладных в рефинансирующие компании, с которыми имеются соглашения.
Таким образом, банки возвращают себе суммы, затраченные ими на выдачу кредитов, и направляют эти средства на предоставление новых кредитов по стандартам агентства. Однако недостаточное фондирование агентства привело к сокращению последним лимитов выкупа ипотечных пулов у региональных операторов, что составило по итогам 2007 года 15-20% от запланированного объема. Так, за 2007 год фондом было рефинансировано 223 закладные на сумму 235,48 млн. рублей, в том числе в агентство — лишь 90 закладных на сумму 85,93 млн. рублей. Лишь наличие альтернативных рефинансирующих организаций — контрагентов фонда — помогло не только сохранить объем выкупа закладных у тверских банков, но и увеличить его на 40% по сравнению с 2006 годом.
По состоянию на 1 апреля 2008 года фондом рефинансировано 32 закладных на сумму 35,97 млн. рублей, в том числе одна закладная на сумму 1,24 млн. рублей в рамках проведения эксперимента по накопительной системе ипотечного жилищного кредитования военнослужащих.
— Цифры, конечно, впечатляют, но тем не менее многие семьи со средним достатком боятся брать ипотечный кредит, полагая, что этот вид кредитования им не доступен — на протяжении десятков лет можно попасть в долговую кабалу. Кому же сегодня доступна ипотека?
— Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности на перспективу. Средний суммарный доход семьи, которая в прошлом году взяла ипотечный кредит, составляет 22000 рублей или 8157 рубля на одного человека. В среднем по региону доход на одного члена семьи составляет порядка 10 тысяч рублей, и любая такая «среднестатистическая» семья вполне может стать участником ипотеки. Я понимаю, что самое сложное для тех, кто решился взять ипотечный кредит, это собрать деньги на первоначальный взнос. Платить ежемесячные взносы уже проще. Проблемы с выплатами могут возникнуть в случае развода супругов, но, как свидетельствует статистика, наличие общего долга и перспектива получения нового жилья только укрепляет семью.
— Михаил Иванович, давайте теперь подробнее поговорим о целевой областной ипотечной программе.
— В настоящее время на территории Тверской области реализуется областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007-2009 годы», целью которой является развитие ипотечного жилищного кредитования на территории области и улучшение жилищных условий населения. В рамках этой программы оказывается государственная поддержка в виде субсидий гражданам, приобретающим (строящим) жилье с помощью ипотечного кредитования. Организацией-исполнителем программы является Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования.
По данным о реализации программы, в 2007 году в ней приняли участие жители 31 муниципального образования Тверской области, заключено 1127 договоров (в 2006 г. — 1015 договоров) на предоставление субсидий на приобретение (строительство) жилья на сумму 119 183,51 тыс. рублей.
Объем субсидий по ранее заключенным договорам составили: субсидии на обслуживание кредитов (займов) — 1 999,51 тыс. рублей, субсидии на возмещение части расходов по уплате процентов по ипотечным кредитам (займам) — 1 999,87 тыс. рублей.
По количеству участников можно выделить следующие муниципальные образования: г. Тверь — 562 семей (49,9% от общего количества участников), Удомельский район — 90 семей, г. Кимры — 48, Конаковский район — 39, Калининский район — 38, г. Ржев — 37, Бологовский район — 35, Лихославльский район — 34, Западнодвинский район — 32 семьи.
Несмотря на то что Тверь находится на первом месте по количеству заключенных договоров на предоставление субсидии, по доли общего количества членов семей граждан-участников программы, от численности населения города она лишь на 3-м месте (0,36% населения), тогда как в Удомельском районе этот показатель составляет 0,60%, в Западнодвинском — 0,51%.
Количество участников программы, приобретающих (строящих) жилье в Тверской области (без учета областного центра — г. Тверь), составило 565 семей (в 2006 году — 350 семей), что свидетельствует об увеличении спроса на ипотечные кредиты, а как следствие, развитие ипотечного кредитования в области. Но их могло быть и больше, ведь многое зависит от разъяснительной работы, которая проводится среди населения. К примеру, в Западнодвинском и ряде других районов хорошо поставлена работа по пропаганде областной ипотечной программы, разъяснению ее условий.
Гражданами-участниками программы приобретено жилья на сумму 1 354, 73 млн. рублей общей площадью 57,21 тыс. кв. метров, из них 17% — на первичном рынке (в 2006 году — 20%).
Ипотечные кредиты составили наибольшую долю в общей сумме средств, направляемых на приобретение (строительство) жилья, — 68%, доля собственных средств граждан составила 23%.
Отрадно, что в категории заявителей, предусмотренных областной ипотечной программой, с каждым годом становится все больше молодых семей. Меньше, чем хотелось бы, охвачены бюджетники, а вот новые категории, включенные в программу — переселенцы, офицеры-фермеры и семьи, где рождается одновременно трое и более детей, не задействованы.
Первоначально на реализацию программы ипотечного кредитования на 2007 год было заложено 113 миллионов рублей. Но затем к этому объему финансирования по решению депутатов нашего Законодательного Собрания было добавлено еще 50 миллионов рублей из областного бюджета. В среднем на одну семью предусмотрено 100 тысяч рублей субсидии.
Таким образом, рост стоимости жилья компенсируется ростом доли кредитных средств, направляемых на его приобретение (строительство).
С предоставлением субсидии на приобретение (строительство) жилья доля собственных средств граждан была снижена на 10% и составила в среднем 11,15%.
— Кто сегодня берет ипотечные кредиты в рамках областной программы?
— По данным о реализации ОЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007-2009», за первом квартале 2008 года в ней приняли участие 303 семьи из 27 муниципального образования Тверской области. Гражданами-участниками программы приобретено жилья на сумму 452,92 млн. рублей общей площадью 15,24 тыс. кв. метров, в том числе 22% — на первичном рынке.
Среди участников областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования, по данным реализации, за первый квартал 2008 год наибольший вес составили молодые семьи — 85%, областные и муниципальные бюджетники — 11%, государственные гражданские служащие — 4%.
По профессиональному составу 29% составили представители рабочих специальностей, 34% — работники коммерческих структур, 5% — работники правоохранительных органов и военные, 5% — работники сферы образования и дошкольных учреждений, 4% — работники сферы здравоохранения, 6% — научно-технические работники, 2% — работники администраций городов и области, 7% — государственные служащие.
Наши аналитики пришли к выводу, что 21% населения Тверской области имеет достаточные для участия в программе доходы, в то время как стандартный кредит на приобретение типового жилья могут взять лишь 10% жителей Тверской области.
Поэтому в настоящее время ведется работа по созданию и внедрению механизма микрокредитования граждан с невысоким уровнем доходов, проживающих на территории Тверской области. Планируется, что в результате реализации данной программы более 100 семей Тверской области с невысоким уровнем доходов обретут собственное жилье.
В том, что число участников ипотечного кредитования будет с каждым годом расти, сомнений нет. Тем более что в 2008 году были внесены существенные изменения в областную целевую программу «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2007-2009 годы». Это увеличение возраста молодой семьи до 35 лет (ранее 30 лет).
Снято ограничение но стоимость 1 кв. метра приобретаемого стоящегося жилья (ранее 54 000 рублей).
Условия получения субсидии для работников организаций финансируемых из федерального бюджета «уравняли» с условиями для областных и муниципальных бюджетников. Так, ранее федеральным бюджетникам субсидия предоставлялась в размере 5% стоимости жилья, но не более 75 000 рублей, при условии выделения организацией-работодателем средств на безвозвратной основе в размере не менее 5% стоимости жилья, приобретаемого (возводимого) с помощью ипотечного жилищного кредита (займа). Теперь выделения организацией-работодателем средств на безвозвратной основе не требуется, а размер субсидии установлен 10% от стоимости жилья, но не более 150 000 рублей. Добавлена новая категория участников программы: граждане, имеющие двоих и более детей в возрасте до 18 лет.
Мы считаем, что эти изменения, которые увеличивают категории граждан-участников программы, дадут реальную возможность воспользоваться ипотекой большему числу семей.

Метры, рубли и проценты.

В 2007 году, по данным Тверьстата, в Тверской области было построено около пяти тысяч новых квартир и домов, сдано в эксплуатацию в общей сложности 412, 2 тыс. квадратных метров общей жилой площади. По вводу жилья в расчете на 1000 жителей среди регионов Российской Федерации Верхневолжье занимает 49-е место (295 кв. метров), среди регионов Центрального федерального округа России — 13-е. По сравнению с 2006 г. ввод жилья в нашем регионе увеличился на 16 процентов, а если вспомнить 2005 г., то на 45 процентов. За что надо сказать отдельное спасибо национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», ну и, конечно, нашим тверским строителям.
По темпам роста жилищного строительства лидирует Тверь: в минувшем году здесь было сдано в эксплуатацию 182 тыс. кв. м общей площади жилья или две с половиной тысячи квартир и индивидуальных домов. Причем общая тенденция такова, что жители региона стали отдавать предпочтение индивидуальному домостроению, которое составляет 52,4% от общего объема жилья. Но наличие новых домов и квартир большинству тверитян еще не гарантирует возможность стать их владельцами. К примеру, в конце прошлого года на первичном квартирном рынке Твери квадратный метр жилья, без учета стоимости отделки квартиры, стоил в среднем 39446 рублей. В нынешнем году его стоимость стала еще выше. Понятно, что далеко не каждая семья может себе позволить покупку такой квартиры. И тут на помощь приходит ипотечное кредитование.

Вам также могут понравиться