Бизнес Территория
Журнал о стратегии развития территории и бизнеса

Отъем на законных основаниях

Весной прошлого года Госдума приняла приняла закон о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд. И при детальном рассмотрении нововведений в существующей процедуре становится ясно, что землю, находящуюся в частной собственности, отобрать весьма легко.

Даже раньше, до принятия этого закона, государство имело право резервировать земли для строительства автомобильных дорог общего пользования, мостов, линий тепло- и электропередачи, трубопроводов, объектов водоснабжения. Однако сам порядок выделения зон земельной резервации до сих пор не был прописан на федеральном уровне. Закон, в сущности, восполнил этот пробел.
Согласно новому закону, резервирование земельных участков допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для острых госнужд. «Острой государственной нуждой» депутаты называют строительство дорог, мостов, трубопроводов, электростанций, больниц, детских садов, жилья и других «социально значимых объектов».
Резервировать участки можно на срок не более 7 лет (ранее – 3 лет) без права повторного резервирования, а под строительство автомобильных и железных дорог и других линейных объектов – на 20 лет.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и зарезервированного для госнужд, предписывается заключать на срок, продолжительность которого не превышает срок резервирования земли.
Собственники и пользователи «выбитых» под госнужды участков оказываются в проигрыше: такую землю нельзя продать, новые постройки на ней или улучшение имеющихся не будут учитываться при определении компенсации. При этом основания для объявления госнужды у чиновников остаются широкими.
Особенно настораживает то, что втайне от вас ваш участок вполне могут зарезервировать по самые стены вашего здания. Дело в том, что резервирование для государственных и муниципальных нужд производится на основании решений о предварительном согласовании места размещения объекта. Этот, еще советский, способ предоставления земельных участков, согласно Градостроительному кодексу, должен прекратить свое существование с 2010 года. Под предлогом тех же невнятных «нужд» администрация сможет резервировать как участки, так и их части даже без ведома собственников недвижимости. Возможность «засекретить» резервирование возникает еще и благодаря тому, что регистрировать эту операцию в ЕГРП необязательно. Вопреки здравом смыслу, граждане не смогут узнать в реестре, был ли их участок зарезервирован какой-то из ветвей власти.
И наоборот, если раньше основанием для резервирования являлся проект планировки, в котором расположение объекта определено с достаточной точностью, то сейчас забронировать можно все участки в зоне планируемых размещений будущих объектов (они отражаются в схемах территориального планирования). Погрешность при определении этой зоны может составлять, например для автомобильной дороги, плюс-минус 1-3 км. В таком случае туда могут попасть и «лишние» земли».
С зарезервированными землями нельзя проводить сделки, чтобы не было спекуляций, а главное, нельзя ничего на земле улучшать (и саму землю, и строения на ней модернизировать). Правда, государство может и раздумать, статус резервирования снять, а собственнику по идее компенсировать причиненные неудобства. Если не раздумает — землю выкупят. По какой цене? Механизм будет определен уже другим законодательным актом.
Поскольку статус резервирования может продолжаться долго, то у собственника возникает дилемма: либо сидеть и ждать в надежде на переезд, пока крыша окончательно протечет, либо все-таки заняться ремонтом. Закон на этот счет говорит, что все улучшения собственник производит на свой риск.
Значит ли это, что он все-таки сможет добиться у суда повышенной компенсации, или такая формулировка закрывает подобную возможность? Как пояснил начальник отдела земельного законодательства минэкономразвития Михаил Бочаров, лазейка и в самом деле существует. Только собственнику придется доказать, что без "улучшения" жить было совершенно невозможно.
В законе также бросается в глаза такая норма, как очень большие сроки, отпущенные на режим резервирования. Если речь идет о чьей-то земле, максимум — 7 лет, а если земля государственная (муниципальная) — даже 20! И ведь все эти годы собственник "висит в воздухе", а "ничья" земля оказывается исключенной из оборота. При том, что вовлечение земли в оборот долгое время декларировалось как мощный источник пополнения казны.
В минэкономразвития и тут не видят проблемы. По словам г-на Бочарова, проработка инвестиционных проектов занимает порой долгие годы, так, БАМ строили 30 лет.
Процедура самого изъятия будет прописана в другом законопроекте, который должен быть принят в течение полугода после вступления закона в силу. Взамен изымаемого граждане смогут получить в собственность другой участок или денежную компенсацию. Владелец участка сможет требовать выкупа коммуникаций, канализации, колодца, находящихся на участке, а не только недвижимости. Если же стороны не могут договориться, им придется судиться, как и сейчас. Отметим, девелоперы скептически относятся к возможности через суд получить с государства компенсацию.

Вам также могут понравиться